Investeren in vastgoed: Nederland of Spanje?

Investeren in vastgoed blijft populair. Maar waar kun je dat fiscaal het slimst doen: in Nederland of in Spanje?

Veel mensen denken dat een woning in het buitenland automatisch leidt tot dubbele belasting. Dat klopt niet. Sterker nog: in veel gevallen kan een toeristisch appartement in Spanje juist fiscaal gunstiger zijn dan een beleggingswoning in Nederland.

Het belangrijkste verschil in één zin

Nederland belast vermogen.

Spanje belast inkomsten.

Dat ene verschil verklaart bijna alles.

Hoe werkt vastgoedbelasting in Nederland?

In Nederland valt een tweede woning (dus niet je eigen huis) in Box 3. De Belastingdienst kijkt daarbij niet naar wat je écht verdient aan huur, maar rekent met een fictief rendement over de waarde van je vermogen.

Belangrijk om te weten:

• Huurinkomsten hoef je niet apart op te geven
• Of je veel of weinig verhuurt maakt niet uit
• Ook bij leegstand betaal je belasting
• Je betaalt jaarlijks Box-3-belasting over de waarde van het pand

Kort gezegd: in Nederland betaal je belasting op wat je hebt, niet op wat je verdient.

Wat als de woning in Spanje staat?

Een woning in Spanje telt nog steeds mee in Box 3, maar hier komt het belastingverdrag in beeld.

Nederland zegt dan: "Het huis staat in Spanje, dus dat deel mag Spanje belasten. Daarom belast ik het in Nederland grotendeels niet."

Gevolg:

• Het Spaanse huis wordt wel opgegeven
• Maar de Nederlandse Box-3-belasting wordt voor een groot deel vrijgesteld
• Je betaalt in Nederland vooral Box 3 over je spaargeld

Zo wordt dubbele belasting voorkomen.

Hoe belast Spanje vastgoed?

Spanje kijkt niet naar vermogen, maar naar inkomsten uit verhuur.

Voor Nederlanders (EU-inwoners) geldt:

• Je betaalt 19% inkomstenbelasting
• Alleen over de winst
• Dus: huurinkomsten minus kosten zoals beheer, schoonmaak, onderhoud en rente

Maak je weinig winst, dan betaal je weinig belasting. Maak je meer winst, dan betaal je meer. Dat is het verschil met Nederland.

En hoe zit het met btw?

Dit is vaak het grootste voordeel bij toeristische verhuur.

Wanneer je een appartement toeristisch verhuurt met service (bed- en linnengoed, schoonmaak, sleuteloverdracht), ziet Spanje dit als een toeristische dienst, vergelijkbaar met een hotel.

Dat betekent:

• Je rekent btw (IVA) over de verhuur
• Je mag btw terugvragen op: aankoop van het appartement, meubels en inrichting, schoonmaak, beheer en onderhoud

Belangrijk om te onthouden: btw en inkomstenbelasting zijn twee verschillende dingen. Btw kun je terugkrijgen. De 19% inkomstenbelasting over de winst niet.

Hoe zit het met huurinkomsten in Nederland?

Veel mensen denken dat huurinkomsten ook in Nederland belast worden. Dat is niet zo.

• Huurinkomsten van een Spaans huis hoef je niet op te geven in Nederland
• Spanje belast de huur al
• Nederland blijft daar buiten

Ook hier voorkomt het belastingverdrag dubbele heffing.

Wat levert dit op in de praktijk?

Stel je voor:

• Aankoopwaarde: €235.000
• Rendement: 7%
• Jaarlijkse opbrengst: €16.450

In Spanje:

• 19% belasting = €3.125
• Netto over = €13.325
• Netto rendement ≈ 5,7%

In Nederland (zelfde huis, zelfde opbrengst):

• Box-3-belasting ≈ €4.700
• Netto rendement ≈ 5,0%

Daarbovenop komt in Spanje nog de btw-teruggave bij aankoop en kosten.

Wat als je hetzelfde huis in Nederland had gekocht?

• Geen btw-teruggave
• Volledige Box-3-belasting
• Huur maakt fiscaal geen verschil
• Ook belasting bij leegstand

Per saldo is de fiscale druk in Nederland vaak hoger dan bij een goed ingerichte Spaanse investering.

De conclusie

Een toeristisch appartement in Spanje kan fiscaal aantrekkelijker zijn dan een vergelijkbare investering in Nederland, omdat:

• Spanje alleen de echte winst belast
• Nederland buitenlandse woningen grotendeels vrijstelt
• Btw-teruggave mogelijk is bij toeristische verhuur
• Er geen dubbele belasting wordt geheven

Of zoals je het simpel kunt zeggen:

> "In Nederland word je belast op wat je bezit, in Spanje op wat je verdient."

*Dit artikel is informatief van aard en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg altijd een gekwalificeerde belastingadviseur voor uw persoonlijke situatie.*